空き家バンクは、自治体が空き家情報を集めて公開する仕組みです。ただし自治体が売買を仲介してくれるわけではないことが多く、一般の不動産取引とは進み方が違います。そして探すときに知っておきたいのが、「全国版空き家・空き地バンク」は国が運営しているサイトではないという点です。
空き家バンクは「自治体の掲示板」に近い
まず性格を押さえておきます。空き家バンクは、その市町村にある空き家を、売りたい・貸したい所有者が登録し、自治体が情報を公開する仕組みです。
一般の不動産ポータルとの違いは、次のあたりです。
| 項目 | 一般の不動産サイト | 空き家バンク |
|---|---|---|
| 掲載 | 宅建業者が広告として掲載 | 所有者が自治体に登録 |
| 物件の量 | 多い | 少ない。地域によっては数件 |
| 情報の細かさ | 図面・設備が整っている | ばらつきが大きい |
| 交渉・契約 | 宅建業者が仲介 | 自治体は原則仲介しない。当事者間または提携業者 |
| 価格 | 相場に沿う | 相場より安いことがあるが、相応の理由がある |
自治体が関わっているので安心感がありますが、自治体が物件の品質や権利関係を保証しているわけではありません。 ここが最大の注意点です。多くの自治体は「情報提供の場」と位置づけており、契約は当事者間、または自治体が提携する宅建業者を通じて行われます。
探し方は3層に分かれる
物件を探すルートは、大きく3つあります。
① 全国版空き家・空き地バンク（2サイト）
自治体を横断して検索できるサイトです。運営しているのは株式会社LIFULLとアットホーム株式会社の2社です。
② 自治体が独自に運営する空き家バンク
市町村のサイトに直接掲載されているものです。
③ 地域の宅建業者・地元の口コミ
そもそもバンクに載らない物件もあります。移住相談の窓口で紹介されることもあります。
「全国版」は国が運営しているサイトではない
ここが誤解されやすいところです。
国土交通省の説明によれば、全国版空き家・空き地バンクは運営委託ではなく、2社がそれぞれ独立して運営しています。国は初期構築費用の一部を補助し、機能向上のときに改修費用を負担することがある、という関わり方です。
つまり、LIFULL版とアットホーム版は別々のサービスです。参画している自治体の一覧もそれぞれ公開されており、同じではありません。
実務上の結論はシンプルです。
2つとも検索する。そのうえで、気になる市町村は自治体サイトの空き家バンクも直接見る。
さらに、国交省は全国版に掲載されない物件がある理由として、掲載には所有者の同意が必要であること、各自治体の個別判断があることを挙げています。加えて、利用希望者は原則として各自治体への登録も必要とされています。
「全国版を見たから網羅した」とはならない構造です。移住先の候補が絞れているなら、その市町村の空き家バンクを直接見るほうが確実です。
見つけてからの流れ
物件が見つかったあとの一般的な進み方です。自治体によって細部は違いますが、大枠は共通しています。
- 利用者登録：移住先の自治体に、空き家バンクの利用希望者として登録する
- 問い合わせ・見学の申込み：自治体または提携業者を通じて申し込む
- 現地見学：所有者や自治体担当者の立ち会いで内見する
- 交渉：価格や引渡し条件を、所有者と直接またはバンク提携の宅建業者を介して交渉する
- 契約・決済：売買契約または賃貸借契約を締結する
- 補助金の申請：改修費用や取得費用の補助制度があれば申請する
利用者登録を先に済ませておくと動きが速くなります。 良い物件は登録から数日で問い合わせが集中することがあり、登録手続きに数日かかると間に合わないことがあります。移住先の候補が固まった段階で、先に登録だけ済ませておくのが実務的です。
契約前に必ず確認すること
空き家バンク物件でつまずくのは、たいてい建物ではなく権利や設備の部分です。
① 登記名義人が誰になっているか
これが最も多い落とし穴です。空き家は相続を経ていることが多く、登記名義が亡くなった方のままになっていることがあります。この状態では売買が進みません。
背景として、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。施行前に発生した相続についても義務の対象で、令和9年（2027年）3月31日までが猶予期限とされています。
つまり今は、相続登記が終わっていない空き家がまとめて整理されつつある過渡期です。物件に興味を持ったら、まず「登記は誰の名義か」「相続人は何人いるか」を確認してください。相続人が複数いて話がまとまっていない物件は、契約までに長い時間がかかります。
② 境界と接道
地方の物件は境界標がない、公図と現況が合わない、私道に接しているといったことが珍しくありません。境界確定の測量には費用と時間がかかります。 誰が負担するかを交渉段階で決めておいてください。
③ 上下水道・ガス・浄化槽
上水道が来ているか、井戸か。下水道か浄化槽か。浄化槽なら単独処理か合併処理か。これらは住み始めてからの費用と手間に直結します。詳しくは「地方移住で戸惑うライフライン｜プロパンガス・浄化槽・井戸水・灯油」で整理しています。
④ 火災保険が付けられるか
築年数が古い物件では、火災保険の引受条件が厳しくなっています。買う前に見積もりが取れるかを確認してください。「引越しで火災保険はどうなる？解約・返戻金と新居での加入」で詳しく扱っています。
⑤ 取得後の税金
不動産取得税・登録免許税・固定資産税がかかります。「地方移住で家を買ったときの税金｜不動産取得税・固定資産税・登録免許税」をご覧ください。
2023年12月の法改正で、売る側の事情が変わった
最後に、交渉環境の話です。
2023年12月13日に改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）が施行され、「管理不全空家等」という区分が新設されました。 従来は倒壊の危険があるレベルの「特定空家等」だけが対象でしたが、その手前の、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家も行政の指導・勧告の対象になりました。
そして重要なのは税金です。管理不全空家等として勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例が解除されます。
この点、「固定資産税が6倍になる」と書かれた記事をよく見ますが、住宅用地特例が外れると課税標準は6分の1から元に戻る一方、非住宅用地としての評価や負担調整が入るため、実際の税額は6倍にはなりません。西宮市は「一般的な住宅の場合、土地の固定資産税が3倍〜4倍に増える」と案内しています。倍率の正確な数字は自治体の説明を確認してください。
いずれにせよ、放置している空き家の所有者にとって、税負担が増えるリスクが現実になりました。あわせて、この改正では所有者への協力義務、行政代執行の円滑化、「空家等活用促進区域」や「空家等管理活用支援法人」の創設なども盛り込まれています。
買う側から見ると、手放したい所有者が増える方向に制度が動いているということです。同時に、買ったあとに自分が管理不全空家等の対象にならないよう管理する責任を負うということでもあります。二拠点生活で普段は空けておくつもりなら、この点は最初に考えておいてください。
取得後の改修に使える補助金の探し方は「住宅取得・リフォームの補助金の探し方｜国と自治体の制度の違い」で解説しています。
まとめ
- 空き家バンクは自治体の情報公開の仕組み。自治体は原則として仲介せず、物件の品質や権利関係を保証もしない
- 全国版空き家・空き地バンクは国の運営ではなく、LIFULLとアットホームの2社が独立して運営している。参画自治体が異なるため2つとも検索する。そのうえで移住先の自治体サイトも直接見る
- 掲載には所有者の同意が必要で、全国版に載っていない物件がある。利用希望者は原則として各自治体への登録も必要
- 良い物件は動きが速い。候補が固まったら先に利用者登録を済ませておく
- 契約前の最重要確認は登記名義人。相続登記は2024年4月1日から義務化され、施行前の相続も令和9年3月31日までが猶予期限。名義が未整理の物件は時間がかかる
- 2023年12月13日施行の改正空家法で「管理不全空家等」が新設され、勧告を受けると住宅用地特例が外れる。税額が「6倍」になるという説明は不正確で、西宮市は3〜4倍と案内している。買ったあとの管理責任も含めて考える
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