2026年4月1日から、不動産の所有者には住所・氏名の変更登記が義務付けられています。住民票を移しただけでは登記簿の住所は自動的に変わらないため、所有権の登記名義人は変更日から2年以内に対応する必要があります。
施行前に住所・氏名が変わり、変更登記をしていない人も対象です。この記事では、変更登記を自分で申請する方法と、法務局が職権で登記する「スマート変更登記」を分けて説明します。
結論：義務化は「2年以内・5万円以下の過料・経過措置は令和10年3月31日」
- 対象は不動産の所有者：所有権の登記名義人の住所や氏名が変わったときが対象です（不動産登記法76条の5）
- 期限は変更があった日から2年以内：引越した日が起算点で、登記を知った日ではありません
- 怠ると5万円以下の過料：正当な理由がないのに申請を怠った場合です（同法164条2項）
ここで多くの人が見落とすのが、施行日より前に住所が変わっていた場合も義務化の対象になるという点です。法務省は、この場合は令和10年（2028年）3月31日までに変更登記をする必要があると案内しています。「昔の話だから関係ない」とはならない、ということです。
まず30秒｜自分が対象かどうかの判定
- □ 自分（または家族）名義の土地・建物・マンションを持っている
- □ その不動産を取得したあとに、引越しをしたことがある
- □ 結婚・離婚などで氏（名字）が変わったことがある
- □ 登記簿（登記事項証明書）の住所が、いまの住民票の住所と違う
- □ 住所変更の登記をした記憶がない
上の1つ目と、2つ目または3つ目に□が付くなら、対象になる可能性が高いと考えてください。判断がつかない場合は、法務局で登記事項証明書を取れば、登記簿上の住所がその場で確認できます。
何が義務になったのか
対象は「所有権の登記名義人」
不動産登記法第76条の5は、次のように定めています。
「所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない」
ポイントは「所有権の」登記名義人という限定です。賃貸に住んでいる人には関係がありません。逆に、住んでいない土地や、相続で引き継いだまま使っていない実家であっても、自分が所有権の登記名義人であれば対象になります。持っているかどうかが基準で、住んでいるかどうかではないということです。
期限は「変更があった日から2年以内」
起算点は、住所が変わった日です。登記が義務になったことを知った日でも、通知が届いた日でもありません。転居届や転入届を出した日を基準に、そこから2年と考えておけば大きくずれません。
法人の場合は、本店移転や商号変更が同じように対象になります。
怠ると5万円以下の過料
不動産登記法第164条第2項は「第七十六条の五の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、五万円以下の過料に処する」と定めています。
過料は刑罰ではなく、前科がつくものではありません。ただし法務省の案内によれば、手続きは登記官が催告し、それでも期限内に登記されない場合に裁判所へ通知され、裁判所が過料の額を決めるという流れです。いきなり請求書が届くわけではありませんが、放置し続ければ到達点はそこになります。
施行前に引越した人も対象になる
経過措置の期限は令和10年3月31日
これがいちばん知られていない点です。法務省は「施行日より前に住所等を変更した場合であっても、変更登記をしていない場合には義務化の対象となり、令和10年3月31日までに変更登記をしていただく必要があります」と案内しています。
つまり、2020年に引越したまま登記を直していない人も、2010年に引越した人も、期限は同じ令和10年3月31日です。2年以内という原則より、この日付のほうが先に来る人が多いということになります。
転居を重ねているほど手続きは重くなる
登記簿の住所と現住所の間に何度も転居が挟まっていると、その経緯を書類でつなぐ必要が出てきます。住民票の除票でさかのぼれる範囲を超える場合は、戸籍の附票を取り寄せることになり、その分だけ日数がかかります。
期限まで時間があるうちに動くほど、必要な書類は少なくて済みます。後回しにするほど作業量が増えるタイプの手続きだと考えてください。
検索用情報の申出でスマート変更登記を利用する
個人の所有者は、氏名・振り仮名・住所・生年月日・メールアドレスなどの「検索用情報」を申し出ることで、スマート変更登記を利用できます。申出は2025年4月21日から受け付けられています。
申出から職権登記までの流れ
- 所有者が検索用情報を申し出る
- 法務局が住民基本台帳ネットワークへ定期的に照会する
- 住所・氏名の変更が確認されると、所有者へ職権登記の意思確認が届く
- 所有者が了承すると、登記官が職権で変更登記を行う
職権登記が完了すると、住所等変更登記の義務を履行した扱いになります。職権登記の登録免許税はかかりません。
検索用情報を申し出ただけで、登記簿がその場で更新されるわけではありません。職権登記が終わるまでの間は、申出済みであることが一般に「正当な理由」として扱われます。法務局から意思確認が届いたら、期限内に回答してください。
不動産の売却や抵当権設定などで登記簿の住所を早く直す必要がある場合は、職権登記を待たず、自分で変更登記を申請します。
申出の方法
| 種類 | 対象 | 方法 |
|---|---|---|
| 同時申出 | 所有権の保存・移転などで新たに登記名義人になる人 | 対象となる登記申請と同時に申し出る |
| 単独申出 | すでに所有権の登記名義人になっている個人 | Webの「かんたん登記申請」または管轄登記所へ書面で申し出る |
申出には対象不動産の情報が必要です。申出後に別の不動産を取得した場合は、その不動産についても改めて申し出ます。
期限と窓口｜いつ・どこで・何をするか
| 状況 | 期限 | すること | 窓口 |
|---|---|---|---|
| 2026年4月1日以降に住所が変わった | 変更の日から2年以内 | 住所変更の登記を申請する | 不動産を管轄する法務局 |
| 2026年4月1日より前に住所が変わっていた | 令和10年3月31日まで | 住所変更の登記を申請する | 不動産を管轄する法務局 |
| 今後の手間を省きたい | 期限なし（早いほどよい） | 検索用情報の申出をする | かんたん登記申請（オンライン）または管轄登記所 |
| 相続した不動産の名義がそのまま | 取得を知った日から3年以内 | 相続登記を申請する（別の義務） | 不動産を管轄する法務局 |
申請先は「住所地の法務局」ではなく不動産を管轄する法務局です。引越し先から遠い場所に不動産がある場合でも、オンライン申請または郵送で手続きできます。
必要書類と費用
登録免許税は不動産1個につき1,000円
住所変更の登記は付記登記として扱われ、登録免許税法の別表第一・一（十四）により、不動産の個数1個につき1,000円とされています。
ここで数え方に注意が必要です。一戸建てなら土地と建物で2個になるのが一般的で、税額は2,000円。土地が複数筆に分かれていればその分だけ増えます。マンションの場合も、専有部分と敷地権の構成によって個数が変わります。「1件1,000円」ではなく「1個1,000円」という点を押さえておいてください。
用意する書類
- 登記申請書：法務局のウェブサイトに様式と記載例があります
- 住所の変更を証する書面：住民票の写しなど。登記簿上の住所から現住所までのつながりが分かるものが必要です
- 転居を重ねている場合：住民票の除票や戸籍の附票で経緯をつなぎます
住所変更の登記は、不動産登記法第64条第1項により登記名義人が単独で申請できます。売買のように相手方と共同で申請する必要がないため、書類の数はそれほど多くありません。この点は、手続きとしては軽いほうだといえます。
「正当な理由」があれば過料は科されない
不動産登記法第164条第2項は「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」を過料の対象としています。では何が正当な理由にあたるのか。法務省のQ&Aは、次のような例を挙げています。
- 検索用情報の申出または会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合
- 行政区画の変更によって住所が変わった場合
- 重病等の事情がある場合
- DV被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
- 経済的に困窮しているために登記に要する費用を負担する能力がない場合
1つ目は、裏を返せば「検索用情報の申出をしておけば安全側に立てる」ということです。無料で、オンラインでもできる手続きなので、対象になる方は早めに済ませておくのが合理的だと思います。
4つ目のDV被害者等に関する例は、住所を公示することそのものが危険につながる場合への配慮です。該当する可能性がある方は、自己判断で放置するのではなく、法務局や支援窓口に事情を相談してください。
相続登記の義務化との違い
2024年（令和6年）4月に始まった相続登記の義務化と混同されがちですが、期限も過料の額も別の制度です。
| 項目 | 住所等変更登記 | 相続登記 |
|---|---|---|
| 根拠 | 不動産登記法76条の5 | 不動産登記法76条の2 |
| 期限 | 変更があった日から2年以内 | 相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内 |
| 過料 | 5万円以下（164条2項） | 10万円以下（164条1項） |
| 負担を軽くする仕組み | 検索用情報の申出（76条の6の職権登記） | 相続人である旨の申出＝相続人申告登記（76条の3） |
相続登記のほうには、遺産分割がまとまらない場合に備えて「相続人申告登記」という仕組みがあります。不動産登記法第76条の3第2項は、期間内にこの申出をした者は移転登記の義務を履行したものとみなすと定めています。実家を相続したまま名義を動かせていない方は、こちらもあわせて確認してください。
よくある失敗
- 住民票を移したから登記も直ったと思っている：市区町村と法務局は別の組織で、住民票の異動が自動的に登記簿へ反映されることはありません。反映させる仕組みが、まさに検索用情報の申出です
- 「2年以内」だけを覚えて経過措置を見落とす：施行前に引越していた人の期限は令和10年3月31日です。2年後だと思っていると間に合いません
- 売るときにまとめてやればいいと考える：売買の決済日は動かせないことが多く、住所のつながりを証明する書類が足りないと決済そのものが延びます
- 登録免許税を1件1,000円だと思って予算を組む：不動産の個数で計算するため、土地が複数筆あると金額が変わります
- 共有名義なのに1人分だけ手続きする：夫婦の共有名義であれば、それぞれが登記名義人です。両方の住所を直す必要があります
よくある質問
賃貸に住んでいる場合も対象になりますか？
対象になりません。不動産登記法第76条の5が義務を課しているのは「所有権の登記名義人」で、不動産を所有している人が対象です。賃貸住宅に住んでいるだけであれば、登記簿に自分の名前は載っていないため、この義務は生じません。
同じ市区町村内での引越しでも登記は必要ですか？
必要です。条文は「住所について変更があったとき」としており、市区町村をまたぐかどうかで区別していません。番地が変わるだけの近所への転居でも、登記簿の記載と現住所が食い違えば対象になります。ただし、行政区画の変更や地番の変更で表記だけが変わった場合は、法務省のQ&Aで「正当な理由」の例に挙げられています。
司法書士に頼まないとできませんか？
自分で申請できます。不動産登記法第64条第1項により、住所変更の登記は登記名義人が単独で申請できるためです。法務局のウェブサイトには申請書の様式と記載例、動画による案内が用意されており、オンライン申請にも対応しています。転居を何度も重ねていて書類のつながりが複雑な場合や、相続がからむ場合は、専門家に相談したほうが早いこともあります。
検索用情報の申出をすれば、もう何もしなくていいのですか？
申出だけで登記簿がすぐ更新されるわけではありません。法務局が住所等の変更を確認すると、職権登記をしてよいか本人へ通知します。期限内に了承し、職権登記が完了すると義務を履行した扱いになります。売却などで更新を急ぐ場合は、自分で変更登記を申請してください。
過料はいつ、どのように科されるのですか？
いきなり科されるものではありません。法務省の案内によれば、登記官が催告を行い、それでも期限内に登記の申請がされない場合に裁判所へ通知され、裁判所が5万円以下の範囲で額を決める、という流れです。催告が届いた時点で申請すれば、そこで止められるということでもあります。
公式情報・確認先
- 住所等変更登記の義務化｜法務省：現行制度の案内
- 住所等変更登記の義務化について｜法務省：期限・過料・正当な理由・経過措置
- 住所等変更登記の義務化に関するQ&A｜法務省：過料に至るまでの流れと「正当な理由」の具体例
- 検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）｜法務省：申し出る5項目、同時申出と単独申出の違い、対象者の範囲
- 検索用情報の申出に関するQ&A｜法務省：不動産ごとの申出が必要な点、確認メールの時期
- 不動産登記法（e-Gov法令検索）：76条の5（2年以内の申請義務）、76条の6（職権による変更登記）、164条2項（過料）、64条1項（単独申請）
- 登録免許税法（e-Gov法令検索）：別表第一・一（十四）＝不動産1個につき1,000円
- 登記されている住所・氏名に変更があった方へ｜法務局：申請書の様式・記載例・オンライン申請の案内
登記事項証明書の取得方法や申請書の書き方は、不動産を管轄する法務局の案内でご確認ください。管轄は不動産の所在地で決まります。
まとめ
- 2026年4月1日から、所有権の登記名義人の住所・氏名が変わったときは2年以内の変更登記が義務になりました（不動産登記法76条の5）
- 正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です（同法164条2項）
- 施行前に引越していた人も対象で、期限は令和10年3月31日。多くの人にとってはこちらが先に来ます
- 検索用情報の申出をすると、法務局が住基ネットで変更を確認し、本人の了承後に職権登記を行う。職権登記が完了すると義務を履行した扱いになり、登録免許税はかからない
- 申出だけで登記簿は直ちに更新されない。売却などで更新を急ぐ場合は、自分で変更登記を申請する
- 自分で申請する場合、登録免許税は不動産1個につき1,000円。一戸建てなら土地と建物で2個になるのが一般的です
本記事の内容は2026年8月30日時点で、法務省の公表資料および不動産登記法・登録免許税法の条文を確認した内容にもとづきます。制度の詳細・最新の取扱いは、必ず法務省および管轄の法務局の公式情報でご確認ください。本サイトは行政機関の公式サイトではありません。
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